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Die FCR Immobilien AG von Falk Raudies steht ja bei uns schon seit einiger Zeit in der Kritik, da wir vor allem die gewählten Immobilienstandorte hinsichtlich der immobilienwirtschaftlichen Nachhaltigkeit für nicht geeignet halten. Auch die Plattform bondwelt.de hat sich dem Unternehmen und seiner Anleihe angenommen und kam ebenfalls zu keinem guten Ergebnis. Interessierte Anleger sollten sich diese Analyse einmal genau durchlesen, denn sie besagt mehr als alle Interviews, die Falk Raudies bisher so gegeben hat, um seine Anleihen nach vorne zu bringen: 

€ 25 millionen Bondemission nach deutschem Recht zur allgemeinen Mittelverwendung (nicht zweckgebunden, jedoch keine Refinanzierung beabsichtigt) mit halbjährlichen Zinszahlungen.Die Bonds können bis zum 16. Februar über die Börse gezeichnet werden (vorzeitige Schließung möglich). Listing und Handelsstart sind für den 20. Februar in Frankfurt (Open Market / Quotation Board) vorgesehen.

Es liegt weder ein Emissionsrating noch ein Emittentenrating vor. Die Emittentin stellt kein Research, keine Planung und keine Wertgutachten zum Immobilienportfolio oder Akquisitionszielen zur Verfügung.

Es ist die 4. Bondemission von FCR Immobilien. Bisher konnte €9,3m insgesamt über Anleihen platziert werden.

Die Bonds sollen mit Immobilien im 2. und 3. Rang bei Neuerwerb dieser besichert werden und bleiben bis dahin unbesichert. Es erfolgt also nachträglich eine dingliche Besicherung – nach Auswahl des Emittenten (Blind Pool) – durch Eintragung des Treuhänders in das Grundbuch.

Schwächen in der Covenantstruktur sind wie folgt:


Kennzahlen

HGB / FJ 2016             in €m

Umsatz               12,1
Ergebnis nach Steuern          0,6
EBITDA:             3,7 (2015)
Zinsaufwand             1,6

Aktiva                 46,0
Immobilienwerte (HGB)        31,8

Besicherte Verschuldung        28,8
Gesamtverschuldung          37,5

Covenants

EBITDA adj / Zinsaufwand >1.1x

Dividenden <50% der Konzerngewinne

– Keinerlei Beschränkungen bei Nutzung von Sicherheiten als Collateral für neue Finanzierungen. Somit besteht die Gefahr, dass die Bondinvestoren zunehmend in den strukturellen Nachrang abrutschen.

– Keinerlei Beschränkungen bei Veräußerungen wesentlicher Vermögenswerte oder Einstellen der Geschäftstätigkeit, weder bei Transaktionen mit verbundenen Unternehmen.

Kein Drittverzug gegeben.

Ausschüttungsbeschränkung (Dividende) ist mit Limit von 50% der jährlichen Gewinne für den Emittenten großzügig ausgestattet.

Zindeckung (Ebitda/Zinsaufwand) ist mit 1,1x einzuhaltendem Finanzcovenant relativ niedrig aus Sicht der Bondinvestoren.

FAZIT:
Die Bondemission ist unterdurchschnittlich mit Covenants und Sicherheitenstrukturen ausgestattet.

Quelle: http://bondwelt.de/portfolio-view/fcrimmobilienb200223/